Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti

Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti je upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej aj DD) a dražobných poriadkoch jednotlivých dražobných spoločností.

Čo je dobrovoľná dražba?

Je to verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ. Cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k nehnuteľnosti.

Kto DD vykonáva?

Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti.

Kto DD iniciuje?

Vlastník nehnuteľnosti, osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona pričom nemusí disponovať rozhodnutím súdu. V praxi je najčastejším iniciátorom banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver.

Čo iniciácii DD predchádza?

Niekoľko urgencií adresovaných dlžníkovi. Ak dlžník nereaguje navrhovateľ pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne má záložný veriteľ a dražobná spoločnosť  povinnosť písomne oznámiť zúčastneným stranám minimálne 30 dní pred konaním samotnej dražby začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou, výšku záväzku a náklady spojené s DD.

Ako sa účastník dražby dozvie o DD?

Cez internetové stránky dražobných spoločností a zoznamy všetkých dražieb povinne uverejňovaných v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza.

Lehoty na oznámenie o konaní DD

Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb. Pokiaľ je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik, organizačná zložka podniku alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16.550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.

Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby?

Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú osoby, ktoré musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Dražiť je oprávnený každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o DD (napr. dlžník; dražobník a jemu blízke osoby či ním ovládané firmy; osoby v konkurze; vydražiteľ, ktorý spôsobil zmarenie predchádzajúcej dražby…) a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť aj štát. Priebeh dražby je spísaný povinne prítomným notárom v notárskej zápisnici.

Cena draženej nehnuteľnosti

Cena draženej nehnuteľnosti býva spravidla určená na základe znaleckého posudku. Vlastník predmetu dražby je oprávnený do 10 pracovných dní od doručenia znaleckého posudku vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Dražobník je povinný sa so vznesenými námietkami písomne vysporiadať a najneskôr 5 pracovných dní pred konaním dražby zaslať vlastníkovi predmetu dražby písomnú odpoveď. Ak vlastník predmetu dražby žiada vyhotoviť nový znalecký posudok, zabezpečí dražobník znalecký posudok bezodkladne do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti od iného znalca.

Dražobná zábezpeka

Dražobná zábezpeka plní úlohu zálohy. Dražobná zábezpeka môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ účastník dražby nevyhrá dražbu, zábezpeka mu je v plnej výške vrátená. V prípade, že nehnuteľnosť úspešne vydražil má 15 dňovú lehotu na doplatenie rozdielu medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak do 15 dní neuhradí celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.

Najnižšie podanie

Zákon presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, to znamená, ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej znaleckým posudkom. Ak ide v poradí o prvú dražbu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako 90% hodnoty určenej znaleckým posudkom.

Ak dlžník nemá nahlásený trvalý pobyt na draženú nehnuteľnosť, najnižšie podanie môže zísť maximálne na 50% ceny oproti znaleckému posudku. Ak ide v poradí o prvú dražbu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako 80% hodnoty nehnuteľnosti.

Pozor na dochvíľnosť

Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený.

Otvorenie DD

Dražba sa otvára vyvolaním. Vyvolanie predstavuje oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.

Ako DD prebieha?

Dražba prebieha, pokiaľ robia účastníci dražby vyššie podania, ktoré sú pre nich záväzné. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep.

Kedy sa stáva účastník DD vlastníkom vydraženej nehnuteľnosti?

Udelením príklepu za predpokladu, že do 15 dní uhradí cenu dosiahnutú vydražením. Pokiaľ by vydražiteľ nezaplatil cenu, za ktorú predmet dražby vydražil bude dražba zmarená.

Neúspešná DD

Neúspešnou sa DD stáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dobrovoľnú dražbu ukončí. DD môže byť aj neplatná, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Ak sa DD z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.

Na čo si dať pozor pri DD?

  • Na dodržanie 15 dňovej lehoty určenej na zaplatenie výslednej ceny nehnuteľnosti.
  • Na ťarchy nehnuteľnosti, ktoré prechádzajú na vydražiteľa
  • Na odmietanie zo strany predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
  • Na najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti, ktoré predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.

Náklady DD a odmena dražobníka

Obidve položky v plnej výške znáša dlžník a sú hradené z výťažku dražby v súlade s ustanovením §25 zákona o DD. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10% z výťažku dražby (spravidla 3-5%), nie však viac ako 20% z výšky pohľadávky. Náklady DD sa zvyčajne pohybujú okolo 4000.- Eur.

Vysvetlenie pojmov na dražbe:

  • Dražobník:ten, kto organizuje dražbu a má k tomu živnostenské oprávnenie
  • Vydražiteľ:účastník dražby, ktorý danú vec vydražil
  • Účastník dražby:ten, kto je prítomný na dražbe s úmyslom konať, pričom spĺňa podmienky určené zákonom
  • Licitátor:otvára dražbu, vyzýva účastníkov, aby urobili podanie a udeľuje príklep
  • Príklep:vykonáva ho licitátor klepnutím kladivka, pričom dochádza k prechodu vlastníckeho či iného práva k predmetu dražby
  • Najnižšie podanie:finančná čiastka, od ktorej sa začína dražiť

 

Sprostredkovanie predaja a kúpy nehnuteľností:  valchar@integrityreal.sk / +421905432052

Komentáre